Devre Mülk İptal Davası 2025
Devre mülk iptal davası, tüketicinin devre mülk sözleşmesiyle satın aldığı tapunun iptal edilerek yapmış olduğu ödemeleri faiziyle beraber geri almasını sağlayan dava türüdür. Buna göre 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununda ve 29236 sayılı Devre Tatil ve Uzun Süreli Tatil Hizmeti Yönetmeliğinde yer alan cayma veya iptal şartlarının gerçekleşmesi halinde tüketici devre mülk iptal davası açabilir.
Devre Mülk Ne Demektir?
634 sayılı KMK’ya göre Mesken olarak kullanılmaya elverişli bir yapının ortak maliklerinden her biri lehine bu yapıdan yılın belli dönemlerinde istifade hakkı, müşterek mülkiyet payına bağlı bir irtifak hakkı kurulmasına devre mülk denir. Buna göre satın almış olduğunuz devre mülk yapısından sizinle beraber başka kimselerle beraber ortak malik olursunuz ve yılın belirli dönemlerinde her malik o yapıdan tatil yapabilme hakkında sahip olur.
Devre Mülk Alınırken Nelere Dikkat Edilmelidir?
Devre mülk alınırken aşağıda yer alan hususların var olup olmadığına dikkat edilmelidir.
- Devre mülk hakkı ancak mesken nitelikli, kat mülkiyetine veya kat irtifakına çevrilmiş yahut müstakil yapılarda kurulabilir,
- Aksi resmi senette kararlaştırılmadıkça devre mülk hakkının bağlı olduğu pay, devrelerin sayı ve süreleri esas alınarak eşit bir biçimde belirlenmelidir,
- Devre mülk hakkının yılın belirli dönemlerine ayrılması ve 7 günden daha az süreli olmaması gerekir,
- Ana taşınmaz mal ile bağımsız bölümlerin ve müstakil yapıların tapu kütüklerinin beyanlar hanesine, bağımsız bölüm veya yapı üzerinde devre mülk hakkı kurulduğu işaret edilmeli ve düzenlenecek tapu senedinde de bu husus belirtilmelidir,
Devre Mülk Nasıl İptal Edilir?
Devre mülk iptali, hukuki uyuşmazlığın durumuna göre iki şekilde yapılabilir. Bunlar ilki satıcıya noter ihtarnamesi gönderilerek ve ikincisiyse devre mülk iptal davası açılarak yapılır.
Devre mülk satışları satıcılar için yüksek karlılıkları olmaktadır. Bu nedenle agresif pazarlama yöntemleriyle tüketiciler ikna edilmeye çalışılır. Böyle bir pazarlama sonucunda devre mülk almaya ikna edilen tüketici pişman olup sözleşmeyi iptal etmek istemeleri halinde izleyenecek iki yol vardır.
Cayma Hakkı Kullanılması
Devre mülk iptali yapmak isteyen tüketicinin ilk başvurabileceği yol satıcı firmaya, sözleşmenin imzalanmasından itibaren en geç 14 gün içinde başvurarak cayma hakkını kullanmasıdır. Bu cayma hakkı Devre Tatil ve Uzun Süreli Tatil Hizmeti Yönetmeliğinde tüketicileri koruma için düzenlenmiştir.
Sözleşmenin imzalanmasından itibaren 14 gün içerisinde herhangi bir neden göstermeksizin ve cayma bedeli ödemeksizin sözleşmeden dönülebilir. Buna ek olarak yapılan tüm ödemeler ve senetler de iade alınır.
14 Günlük Süre Dolmuşsa: 14 günlük cayma süre dolmuş olsa dahi tüketicinin farklı hukuki çözümleri de kullanabilir. Örneğin kişiye ön bilgilendirme formu verilip verilmediği, sözleşmenin ön bilgilendirme formundan en az 1 gün sonra imzalatılıp imzalatılmadığı, ön bilgilendirme formunda yasada yer alan güncel hükümlere yer verilip verilmediği vb. incelenir. Bu şartlar taşınmıyorsa kişilerin sözleşmeden cayma hakkı 14 gün + 1 yıl olacaktır.
2. Devre Mülk İptal Davası
Satıcı şirket, devre mülk sözleşmesindeki yükümlülüklerine uymuyor veya başlangıçta reklam olarak sunduğu taahhütlerine yerine getirmiyorsa bu durumda 14 günlük cayma süre geçmiş olsa bile devre mülk iptali davası açarak ödemelerinizi faiziyle beraber geri alabilirsiniz.
Devre Mülk İptal Davası İptal Sebepleri Nelerdir?
Devre mülk iptal davasında iptal sebepleri açık bir şekilde belirtilmesi gerekir. Davanın kabul edilmesini gerektiren sebepler aşağıdaki gibidir:
Devre Mülk Sözleşmesinin Geçersiz Olması İptal Sebebidir:
Devre mülk sözleşmesinin iptali davalarında çoğunlukla tapu devrine dayanak sözleşmeler yasaya aykırı olarak haricen yapılmaktadır. Sözleşmeler adi yazılı şekilde tanzim edilmiş ve kanuni şekil şartı olan resmi şekilde tanzim edilmemiştir. Bu durumda taraflar arasında akdedilen sözleşmelerin hukuken bir geçerliliği bulunmamaktadır.
İfa İmkansızlığı İptal Sebebidir:
Tüketiciye satılan devre mülkte Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 59. maddesi gereği tüketicinin her yıl 7 günden az olmayacak şekilde tatil yapma hakkı olması gerekirken bundan çok fazla kişiye devre mülk satılması halinde bu bir ifa imkansızlığı olur bu da devre mülk sözleşmesinin iptali için tek başına bir sebeptir.
Devre mülk Sözleşmesinin 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanununa Açıkça Aykırı Olması İptal Sebebidir:
Devre mülk sözleşmeleri ve hakkı, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun sekizinci bölümünde düzenlenmiştir. Bu kanunundan düzenlenen şartları taşımaması hakinde devre mülk sözleşmesi iptal edilebilir.
Tapu Devri Yapılan Devre Mülk İle Tanıtımı Yapılan Devre Mülkün Farklı Olması İptal Sebebidir:
Devre mülk tapu iptal davalarında sık karşılaşılan bir durumda tanıtılan yerle tapu verilen yerin başka olmasıdır. Bu durum devre mülk sözleşmesinin feshi davasında iptal gerekçesi oluşturmaktadır.
Devre Mülkün Yönetim Planında Belirtilen Özelliklerin Eksik Olması İptal Sebebidir:
Devre mülk tapu iptal davası açısından devre mülkün yönetim planlarının incelenmesi çok önemlidir. Sözleşme incelendiğinde satıcı tarafından vaat edilen ücretli ve ücretsiz donatılar maddelerinde sayılan özelliklerin tesislerde bulunmadığı görülecektir. Bu durumlar devre mülk sözleşmesinin feshi davasında iptal gerekçesi oluşturmaktadır.
Tüketiciye Verilmesi Zorunlu Olan Belgelerin Verilmemesi İptal Sebebidir:
6502 Sayılı Yasa 50/4. maddesi satıcılara bazı yükümlülükler yüklemiştir. Sözleşme kurulmadan en az bir gün önce tüketiciye üye bilgilendirme formu verilmesi bunlardan biridir.
Fakat bu bilgilerin tamamına yakını verilmediği gibi ayrıca diğer belgelerin de hiçbiri verilmemektedir. Yönetmeliğin bu maddelerinin amacı tüketicinin almış olduğu devre mülkün tüm özelliklerini bilmesini sağlamaktadır. Buna göre bu devre mülkü almayı kabul veya ret edecektir. Fakat satıcılar, bilinçli olarak sözleşmede bu hususların hiçbirine temas etmemektedir.
Aidatların Fahiş Oranda Artırılması İptal Sebebidir:
Birçok tesis on binlerce üyeden fahiş aidat artışları yaparak haksız kazanç elde etmektedir. Bu sebep de devre mülk tapu iptal davasında fesih sebebi olarak ileri sürülmelidir.
Devre mülk İptal Davası Yetkili ve Görevli Mahkeme Neresidir?
HMK 12. maddesine göre taşınmazın aynından kaynaklanan uyuşmazlıklar bakımından taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Bu sebeple tapu iptali istenen devre mülkün tapusu nerede ise o yer mahkemesi davaya bakacaktır. Dava konusu tüketiciyle ilgili bir uyuşmazlık olduğu için tapunun bulunduğu yer Tüketici mahkemesi, tüketici mahkemesi olmayan yerlerde tüketici mahkemesi sıfatıyla Asliye hukuk mahkemeleri davada görevlidir.
Devre Mülk İptal Davası Dava Şartı Arabuluculuk Kapsamında Mıdır?
6502 sayılı kanunda 22/7/2020 tarihinde 7251 sayılı kanunla yapılan değişiklikle tüketici hukuku bakımından dava şartı arabuluculuk uygulanmaya başlamıştır. Arabuluculuğun dava şartı olması sebebiyle bu kapsamdaki bir uyuşmazlık bakımından dava açılmadan önce arabuluculuğa başvuru yapılması zorunludur.
Devre mülk Mağdurları Ne Yapmalı?
Devre mülk satıcıları; ücretsiz tatil kazandınız gibi agresif satış yöntemleriyle tüketicilerin iradelerini elinden almakta ve emrivaki ve hatalı yönlendirmeler ile satış sözleşmesi kurmaktadır. Kişi bir anda ne yaptığını bilmeden kendini sözleşme imzalamış halde bulmaktadır. Bu durumu öngören hukuk düzeni tüketiciye cayma hakkı dahil birçok imkan tanımıştır.
Devre mülk mağdurları, devre mülk sözleşmesi yaptığına pişman olmuşsa yahut satıcı yükümlülüklerini ve vaatlerini yerine getirmemişse bu durumda devre mülkün iptali yoluna başvurmalıdır.
Sıkça Sorulan Sorular
Devre Mülk Sözleşmesi Nedir?
634 sayılı KMK’ya göre Mesken olarak kullanılmaya elverişli bir yapının ortak maliklerinden her biri lehine bu yapıdan yılın belli dönemlerinde istifade hakkı, müşterek mülkiyet payına bağlı bir irtifak hakkı kurulmasına devre mülk denir.
Devre Mülk Sözleşmesi İmzalamadan Önce Nerelere Dikkat Edilmelidir?
Sözleşmede yıllık aidat tutarının miktarı ile bu tutarın artış oranı, cayma hakkı, kullanım dönemi, teslim tarihi ve ortak alanların kullanımına ilişkin hususların açık olarak belirtilmiş olmasına dikkat edilmelidir.
Devre Mülk İnşaatı İçin Şirketin Hangi Belgeleri Alması Gerekir?
Devre tatil inşaatı için yapı ruhsatı, termal tesislerde sondaj ruhsatı, ÇED raporu gibi alınması zorunlu resmi ruhsatların alınıp alınmadığı kontrol edilmelidir.
Devre Mülk Sözleşmelerinden Cayma Hakkı Var Mıdır?
İmzalanan sözleşmelerden hiçbir gerekçe göstermeden ve cayma bedeli ve benzeri isimler altında hiçbir cezai şart ödemeden 14 gün içinde cayma hakkı bulunmaktadır.
Cayma Hakkı Süresi Hangi Durumlarda Uzar?
Şirketin ön bilgilendirme ve sözleşme yapma yükümlülüğünü gereği gibi yerine getirmemesi durumunda cayma hakkı süresi 1 yıl uzamaktadır.
Devre Mülk Sözleşmelerinde Cayma Bildirimi Firmalara Nasıl İletilmelidir?
Cayma hakkı bildirimi noter aracılığıyla yapılması tüketici lehine olacaktır.
Sözleşmenin Tesiste İmzalandığı Durumda Cayma Hakkının Olmadığı Doğru Mudur?
Doğru değildir. Sözleşmenin devre tatile konu taşınmazın bulunduğu tesiste imzalanması cayma hakkının kullanılmasına engel değildir.
Ön Ödemeli (İnşaatı Devam Eden) Devre Tatil Sözleşmesi İmzalamadan Önce Nelere Dikkat Edilmelidir?
Satıcının, ön ödemeli devre tatil satışına başlamadan önce bina tamamlama sigortası, banka teminat mektubu, hakediş sistemi ve bağlı kredi gibi teminat ve şartlardan en az birini sağlaması zorunludur. Maketten satışlarda satıcıdan teminat veya sigorta sağlandığına ilişkin bir belge talep edilebilir.
Saygılarımla;
Avukat Muhammed Fırat SELÇUK
Kıta Hukuk & Danışmanlık
Not: Makalemizde yapılan izahlar, ilgili kanunlar çerçevesinde konuyu genel hatlarıyla ele alarak hazırlanmıştır. Size özel detaylı bilgi almak için tıklayınız.
